MERITOCRACIA INVERSA.

Pensé titular esta entrada como "TU CASA SÍ ES TU CASA, NO DEL BANCO", por mi curiosidad por leer el libro editado por "COLECTIVO BURBUJA". No es por ironizar con el título del libro, sino porque quiero ponerle un contrapunto en algo que quizás olvidamos: legalmente un propietario puede hacer muchas cosas con su finca, deba lo que deba. El derecho de propiedad, sacrosanto para el liberalismo, ya lo era para el troglodita que quiso quedarse con una cueva para su clan. 

Una de estas salidas es vender la finca cancelando deudas, por estar forzado a no perder más. Ni es rentable ni muchas veces se pueden aguantar pagos hasta encontrar comprador, que no es culpa del propietario si de momento no lo hay. Puede que no sea viable por muchas circunstancias de mercado, que son las que ahora nos rodean y siempre habíamos soñado: viviendas baratas.

Si no la puedes vender, puedes hacer donación de tu vivienda a una entidad que te permita seguir viviendo allí con tu familia.

No es una dación en pago porque nadie te va a perdonar la deuda, pero sí cobrarte menos antes que no cobrarte nada. Sólo unos pocos podrían mediar en un tema así sin que fuera una especie de estafa piramidal ascendente, en que todos cargan la culpa al de arriba, que es quien debe pagar las hipotecas con la mitad de dinero, como mucho. Sólo grandes capitales.

Si surgen unas hipotéticas entidades benéficas, o sociales, que te ofreciese negociar un alquiler asequible para ambas partes, ten en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece como plazo general el de ocho años de contrato. Esa ley reconoce y articula el derecho a la vivienda de los familiares del inquilino difunto y quienes convivían con él, por lo que si la entidad es realmente benéfica se supone que facilitaría la renovación y actualización de rentas y se abstendría de cláusulas arrendaticias contrarias a la ética.

No esperes más ética en Bancos e inmobiliarias porque, al final, es la de un individuo que sólo sabe jugar al golf diciendo que eso no se ha visto nunca y que no puede ser. Por esa gente las grandes inmobiliarias tienen tantos pisos sin vender y sin alquilar. Aunque esas sagas del negocio inmobiliario supieron en otras circunstancias ganar dinero alquilando y los Bancos, vendiendo a plazos.

Si su ética se basa en su poder de imponer condiciones, es mejor ser socio de una cooperativa. Si todos sus socios son propietarios insolventes, será una cooperativa insolvente y disfuncional. ¿Quién paga el pato ante los tribunales? Para eso está el concurso de acreedores, que legisladores y jurisprudentes han conformado como un ámbito de responsabilidad mercantil separada de la culpa en que pueden incurrir los administradores con carácter general.

¿Quién va a demandar al administrador de una cooperativa de insolventes hipotecarios? ¿Los Bancos, que tienen contabilizado su patrimonio inmobiliario por un valor ficticio? Una de las razones que tradicionalmente caracterizó al quebrado culpable es haber vendido a pérdida, y el valor de los inmuebles figura en escrituras y libros de contabilidad. A las entidades financieras les evitaría corregir sus balances el hecho de aceptar la dación en pago, y en cambio siguen en los tribunales reclamando garantías a deudores y avalistas que nunca van a acabar de cobrar.

A cambio de un alquiler garantizado, los Bancos podrían no ejecutar avales y garantías sin rentabilidad en casos de necesidad e imposibilidad. Una utopía hasta que surja un intermediario que sepa capitalizar sus servicios de mediación, y aquí tener poder es el primer mérito.

Los Ayuntamientos han asumido competencias en vivienda porque desde otras instancias lo que se ha hecho fué, por ejemplo, la cooperativa "PSV" estrepitosamente quebrada cuyo ejemplo ha inspirado pocos intentos de repetir. Si los entes municipales asumieran una política de vivienda lo harán creando entidades públicas de fin social.

Acaparar pisos vacíos no es ni negocio, es mucho menos que eso.

Las inquisidoras de la propiedad ajena que nos manda Su Santidad no sé si representan la entidad utópica más aconsejable para ese tipo de donaciones. En realidad vienen más por lo de revivir las coronaciones medievales en Cataluña, con el desparpajo en la injerencia propio de la Santa Sede. Las monjas le podrían aconsejar a Ada Colau sobre la cara y la cruz que puede poner en su moneda municipal. Pero la moneda, que sea de plata, en homenaje al nombre de Argentina, y entonces sí que me lo creo.

En cuanto a la Cooperativa de Vivienda, quizás monten ahora algo nuestra alcaldesa y la de Madrid con ansia emprendedora funcionarial. Esperemos que se reúnan a discutir con los Bancos el pago aplazado ahora que ya no necesitan pancartas.

Cito textualmente la Ley en lo sucesivo para que veas el amplio abanico de posibilidades cooperativas en las que te puedes embarcar. Con papeles y permiso para no ser economía sumergida.

Las cooperativas de viviendas asocian a personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas convivan. También podrán ser socios los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro, que precisen alojamiento para aquellas personas que dependientes de ellos tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus actividades. Asimismo, pueden tener como objeto, incluso único, en cuyo caso podrán ser socios cualquier tipo de personas, el procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios, la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministros de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias. Podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social. La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrán ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier título admitido en derecho.

Cuando la cooperativa retenga la propiedad de las viviendas o locales, los Estatutos establecerán las normas a que ha de ajustarse tanto su uso y disfrute por los socios, como los demás derechos y obligaciones de éstos y de la cooperativa, pudiendo prever y regular la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local con socios de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida la misma modalidad.

Las cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros, no socios, los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad. La Asamblea General acordará el destino del importe obtenido por enajenación o arrendamiento de los mismos.

Si la cooperativa de viviendas desarrollase más de una promoción o una misma promoción lo fuera en varias fases, estará obligada a dotar a cada una de ellas de autonomía de gestión y patrimonial, para lo que deberá llevar una contabilidad independiente con relación a cada una, sin perjuicio de la general de la cooperativa.

Las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales, para su aprobación a la Asamblea General, deberán someterlas a auditoría, en determinados supuestos.

En las cooperativas de viviendas, el socio que pretendiera transmitir «inter vivos» sus derechos sobre la vivienda o local, antes del plazo legal, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, la cual los ofrecerá a los solicitantes de admisión como socios por orden de antigüedad. El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda o local, incrementada con la revalorización que haya experimentado, conforme al índice de precios al consumo.

Si se coordinan diversas cooperativas de diferente finalidad superpuestas pueden (en teoría) atenderse mutuamente. Serán tan viables cuanto más sepan del negocio los que lo quieran mantener, pero serán tantas como quieran y puedan montar. Que no se olviden de que la ley les obliga a tener reservas.

La Ley de cooperativas de 1.999 establece esa posibilidad, y también las llamadas cooperativas de segundo grado, grupos cooperativos y otras formas de colaboración económica. Las cooperativas de segundo grado se constituyen por, al menos, dos cooperativas. También pueden integrarse en calidad de socios otras personas jurídicas, públicas o privadas y empresarios individuales, así como los socios de trabajo.

Tienen por objeto promover, coordinar y desarrollar fines económicos comunes de sus socios, y reforzar e integrar la actividad económica de los mismos. Las dirigen su Consejo Rector, interventores, Comité de Recursos y liquidadores, elegidos por la Asamblea General.

Las cooperativas de segundo grado podrán transformarse en cooperativas de primer grado quedando absorbidas, salvo los disconformes con los acuerdos de transformación y absorción, que podrán separarse mediante escrito dirigido al Consejo Rector.

Se entiende por grupo cooperativo, a los efectos de esta Ley, el conjunto formado por varias sociedades cooperativas, cualquiera que sea su clase, y la entidad cabeza de grupo que ejercita facultades o emite instrucciones de obligado cumplimiento para las cooperativas agrupadas, de forma que se produce una unidad de decisión en el ámbito de dichas facultades. También adquieren compromisos de aportación periódica de recursos calculados en función de su respectiva evolución empresarial o cuenta de resultados.

Las cooperativas de cualquier tipo y clase podrán constituir sociedades, agrupaciones, consorcios y uniones temporales entre sí, o con otras personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, y formalizar convenios o acuerdos, para el mejor cumplimiento de su objeto social y para la defensa de sus intereses.

Las cooperativas podrán suscribir con otras acuerdos intercooperativos en orden al cumplimiento de sus objetos sociales. En virtud de los mismos, la cooperativa y sus socios podrán realizar operaciones de suministro, entregas de productos o servicios en la otra cooperativa firmante del acuerdo, teniendo tales hechos la misma consideración que las operaciones cooperativizadas con los propios socios.

Son cooperativas de trabajo asociado las que tienen por objeto proporcionar a sus socios puestos de trabajo, mediante su esfuerzo personal y directo, a tiempo parcial o completo, a través de la organización en común de la producción de bienes o servicios para terceros. También podrán contar con socios colaboradores.

La relación de los socios trabajadores con la cooperativa es societaria, y consecuentemente los litigios que se susciten entre la cooperativa y sus socios trabajadores se someterán ante la Jurisdicción del Orden Social.

Son cooperativas de consumidores y usuarios aquéllas que tienen por objeto el suministro de bienes y servicios adquiridos a terceros o producidos por sí mismas, para uso o consumo de los socios y de quienes con ellos conviven, así como la educación, formación y defensa de los derechos de sus socios en particular y de los consumidores y usuarios en general. Pueden ser socios de estas cooperativas, las personas físicas y las entidades u organizaciones que tengan el carácter de destinatarios finales.

Son cooperativas agrarias, según la terminología legal "agroalimentarias" las que asocien a titulares de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, incluyendo a las personas titulares de estas explotaciones en régimen de titularidad compartida, que tengan como objeto la realización de todo tipo de actividades y operaciones encaminadas al mejor aprovechamiento de las explotaciones de sus socios, de sus elementos o componentes de la cooperativa y a la mejora de la población agraria y del desarrollo del mundo rural, así como atender a cualquier otro fin o servicio que sea propio de la actividad agraria, ganadera, forestal o estén directamente relacionados con ellas y con su implantación o actuación en el medio rural.

También podrán formar parte como socios de pleno derecho de estas cooperativas, las sociedades agrarias de transformación, las comunidades de regantes, las comunidades de aguas, las comunidades de bienes y las sociedades civiles o mercantiles que tengan el mismo objeto social o actividad antedichos.

Como podemos ver, no se trata en puridad de producción agroalimentaria pero la Ley parece excluir aquellas actividades agrícolas sin esa finalidad de alimentación. Biofuel, entiendo que podrán producirlo como cooperativa de servicios o para autoconsumo.

Yo no soy partidario de usar el alimento para combustible, pero también reconozco que hay que gestionar eficazmente excedentes y residuos, y esa es una fuente de riqueza. En la práctica, como toda la legislación vigente, las administraciones públicas sobreentienden que exista prohibición ante la duda. Por si no fuera difícil competir con las petroleras.

Son cooperativas de explotación comunitaria de la tierra las que asocian a titulares de derechos de uso y aprovechamiento de tierras u otros bienes inmuebles, susceptibles de explotación agraria, que ceden dichos derechos a la cooperativa y que prestan o no su trabajo en la misma, pudiendo asociar también a otras personas físicas que, sin ceder a la cooperativa derechos de disfrute sobre bienes, prestan su trabajo en la misma, para la explotación en común de los bienes cedidos por los socios y de los demás que posea la cooperativa por cualquier título, así como desarrollar las actividades de las cooperativas agrarias.

El arrendatario y demás titulares de los derechos de uso y aprovechamiento, podrán ceder el goce de los bienes por el plazo máximo de duración de su contrato o título jurídico, sin que ello sea causa de desahucio o resolución del mismo.

Son cooperativas de servicios las que asocian a personas físicas o jurídicas, titulares de explotaciones industriales o de servicios y a profesionales o artistas que ejerzan su actividad por cuenta propia, y tienen por objeto la prestación de suministros y servicios, o la producción de bienes y la realización de operaciones encaminadas al mejoramiento económico y técnico de las actividades profesionales o de las explotaciones de sus socios.

No podrá ser clasificada como cooperativa de servicios aquélla en cuyos socios y objeto concurran circunstancias o peculiaridades que permitan su clasificación, conforme a lo establecido en otra de las secciones de este capítulo.

Los costeños disponen de las cooperativas del mar, que asocian a pescadores, armadores de embarcaciones, cofradías, organizaciones de productores pesqueros, titulares de viveros de algas, de cetáreas, mariscadores y familias marisqueras, concesionarios de explotaciones de pesca y de acuicultura y, en general, a personas físicas o jurídicas titulares de explotaciones dedicadas a actividades pesqueras o de industrias marítimo-pesqueras y derivadas, en sus diferentes modalidades del mar, rías y lagunas marinas, y a profesionales por cuenta propia de dichas actividades, y tienen por objeto la prestación de suministros y servicios y la realización de operaciones, encaminadas al mejoramiento económico y técnico de las actividades profesionales o de las explotaciones de sus socios.

Son cooperativas de transportistas las que asocian a personas físicas o jurídicas, titulares de empresas del transporte o profesionales que puedan ejercer en cualquier ámbito, incluso el local, la actividad de transportistas, de personas o cosas o mixto, y tienen por objeto la prestación de servicios y suministros y la realización de operaciones, encaminadas al mejoramiento económico y técnico de las explotaciones de sus socios.

Son cooperativas de seguros las que ejerzan la actividad aseguradora, en los ramos y con los requisitos establecidos en la legislación del seguro y, con carácter supletorio, por la Ley de Cooperativas.

Son cooperativas sanitarias las que desarrollan su actividad en el área de la salud, pudiendo estar constituidas por los prestadores de la asistencia sanitaria, por los destinatarios de la misma o por unos y otros. Podrán realizar también actividades complementarias y conexas incluso de tipo preventivo, general o para grupos o colectivos determinados.

A las cooperativas sanitarias les serán de aplicación las normas establecidas en la Ley para las de trabajo asociado o para las de servicios, según proceda, cuando los socios sean profesionales de la medicina; cuando los socios sean los destinatarios de la asistencia sanitaria se aplicarán a la sociedad las normas sobre cooperativas de consumidores y usuarios; cuando se den las condiciones se aplicará la normativa sobre cooperativas integrales, y si se organizan como empresas aseguradoras se ajustarán, además, a la normativa vigente.

Cuando por imperativo legal no puedan desarrollar la actividad aseguradora, ésta deberá realizarse por sociedades mercantiles que sean propiedad, al menos mayoritaria, de las cooperativas sanitarias.

Son cooperativas de enseñanza las que desarrollan actividades docentes, en sus distintos niveles y modalidades. Podrán realizar también, como complementarias, actividades extraescolares y conexas, así como prestar servicios que faciliten las actividades docentes. Están obligados a cumplir las normas de las cooperativas de consumidores y usuarios, cuando asocien a los padres de los alumnos, a sus representantes legales o a los propios alumnos. Cuando la cooperativa de enseñanza asocie a profesores y a personal no docente y de servicios, le serán de aplicación las normas de la presente Ley reguladoras de las cooperativas de trabajo asociado.

Las cooperativas de crédito se regirán por su ley específica y por sus normas de desarrollo.

Las cooperativas integrales son aquéllas que, con independencia de su clase, su actividad cooperativizada es doble o plural, cumpliendo las finalidades propias de diferentes clases de cooperativas en una misma sociedad, según acuerdo de sus Estatutos y con observancia de lo regulado para cada una de dichas actividades. En dichos casos, su objeto social será plural y se beneficiará del tratamiento legal que le corresponda por el cumplimiento de dichos fines.

Las cooperativas de iniciativa social tienen por objeto, bien la prestación de servicios asistenciales mediante la realización de actividades sanitarias, educativas, culturales u otras de naturaleza social, o bien el desarrollo de cualquier actividad económica que tenga por finalidad la integración laboral de personas que sufran cualquier clase de exclusión social y, en general, la satisfacción de necesidades sociales no atendidas por el mercado. Las entidades y organismos públicos podrán participar en calidad de socios en la forma que estatutariamente se establezca.

Son cooperativas mixtas aquéllas en las que existen socios cuyo derecho de voto en la Asamblea General se podrá determinar, de modo exclusivo o preferente, en función del capital aportado en las condiciones establecidas estatutariamente, que estará representado por medio de títulos o anotaciones en cuenta y que se denominarán partes sociales con voto, sometidos a la legislación reguladora del mercado de valores.

Así que hay toda clase de cooperativas para montar con tu trabajo y propiedades. Los marxistas-leninistas estaban muy orgullosos de que los agricultores chinos quemaran sus títulos de propiedad para encomendárselo todo al Gran Timonel, así que si crees en eso también puedes liarte la manta a la cabeza y dejar en otras manos tus intereses. O ser socialista utópico y crear un falansterio donde todas las actividades dependan de una persona o comité. Pero primero piensa si el presidente de tu comunidad de propietarios te representa, porque tu cooperativa será de alguien parecido. O el mismo, si conviertes tu bloque de viviendas en cooperativa.